Консультация эксперта, 2010

Вопрос:

В каком порядке в 2010 г. осуществляется государственная регистрация обременения права собственности на принадлежащее организации здание, которое является предметом залога?

Ответ:

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Об этом говорится в п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 указанной статьи).

По договору о залоге недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Основание - п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Федеральным законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 1 марта 2010 г., внесены изменения в ст. ст. 17 и 33 Закона N 122-ФЗ.

Из положений п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ (в ред. Закона N 334-ФЗ) следует, что основанием для государственной регистрации ограничения прав собственности на недвижимое имущество является договор об ипотеке.

Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством РФ, не допускается. Основание - п. 2 ст. 17 Закона N 122-ФЗ.

Особенности государственной регистрации ипотеки определяются ст. 29 Закона N 122-ФЗ.
В силу п. 1 данной статьи государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 указанной статьи).

Согласно п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ до 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом N 122-ФЗ и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Законом N 334-ФЗ внесены также изменения в ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), вступившие в силу с 23 декабря 2009 г. В соответствии с указанными изменениями срок окончания переходного периода применения положений Закона N 221-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, перенесен с 1 января 2010 г. на 1 января 2013 г.
В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Закона N 221-ФЗ (ч. 3 ст. 43 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, государственная регистрация обременения права собственности организации на здание, которое является предметом залога, осуществляется на основании следующих документов:

- заявления залогодателя или залогодержателя;- договора об ипотеке вместе с указанными в договоре документами;

- кадастрового паспорта данного объекта недвижимости, выданного ОТИ, если он ранее не представлялся и не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Государственная регистрация ограничения (обременения) права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Это следует из положений абз. 3 п. 2 ст. 13 и п. 1 ст. 29 Закона N 122-ФЗ.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если:
- ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ;

- содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ).

Т.И.Сивошенкова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
28.05.2010