Консультация эксперта

Вопрос: Организация арендует нежилое помещение по договору субаренды. Может ли организация в свою очередь передать имущество, арендуемое по договору субаренды, в повторную субаренду третьему лицу (субсубаренду)?

Ответ: Частью 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При этом абз. 3 п. 2 названной статьи предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, следует, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду при наличии согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

При этом обращает на себя внимание то обстоятельство, что ГК РФ не содержит запрета на заключение договора субсубаренды.

Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Центрального округа от 09.02.2006 по делу N А68-ГП-103-104-246/4-04.

Пунктом 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом ФАС Центрального округа в Постановлении от 09.02.2006 по делу N А68-ГП-103-104-246/4-04 указал, что при повторной передаче имущества в субаренду (субсубаренду) субарендатор при заключении договора субсубаренды выступает в качестве арендодателя, при этом по договору субаренды он является арендатором.

ФАС Центрального округа в названном Постановлении также определил, что для передачи имущества в повторную субаренду необходимо согласие на передачу имущества в субсубаренду, полученное от арендодателя.

Вместе с тем ст. 209 ГК РФ определено, что право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Как указал ВАС РФ в Определении от 03.08.2009 N ВАС-9769/09 по делу N А40-38631/08-6-313, арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду лишь с согласия арендодателя. Аналогичный вывод содержится в Определениях ВАС РФ от 01.07.2009 N ВАС-7808/09 по делу N А31-4592/2008-17, от 10.12.2008 N 15850/08 по делу N А56-15596/2007.

При этом Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок. В названном пункте указанного Информационного письма установлено, что п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Таким образом, организация может передать имущество, арендуемое по договору субаренды, в субсубаренду только при наличии согласия арендодателя арендуемого имущества на передачу имущества в субсубаренду, выраженного либо в договоре, либо в ином документе.

Е.А.Башарин
Юридическая компания "Юново"